本当は僕は、ファイナンスに関しては【プロフェッショナル】なのだが、あえて素人のフリして、ジョブウェブ社2年生のbaccio氏（24）に、何故、こんなにも倒産が起きているのか聞いてみたぜ！親から家の建替えを要請されている僕は、かなり危険なポジションにいることがわかったお！まぁ、baccio君も次回までに、よろしく勉強してくるように。
アレ。そういや最近このblogでみかけない、ジョブウェブ１年生のすぐるくん（２６）は、ファイナンス専攻のMBAホルダーだったような気が…。早めの帰還、まってるよ。
以下は、baccioとのメッセログ。
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fukui:ども。昨日発表があったこの件みたいに、年商以上の負債ってよくあるケース？ なんで起こるの？まぁ、アーバン・コーポレーションとかもそうだけど。インクスさんは数年前までベンチャーの旗手として、盛んに取り上げられていたし、僕もfanだったからショックでさぁ。
baccio：うーん、売上高より負債が多いケースは結構あると思いますけど。 負債の利回りが５％だとして、それが営業利益がそれを上回れば、まぁやっていけますよね。営業利益率５％以上って意味ですが。
ただそういったバランスで資金調達を行っていても、いきなり売上が２～３割減ると、当然立ちゆかなくなる、みたいな。
fukui:ははー。なるほど。好業績前提でガンガン借り入れをして、返せなくなっちまったのね。
baccio：ようはそういうことだと思いますけどね、一般論では。アーバンの場合はまた違いますけどね。不動産、特に流動化に手を出すとレバレッジをかけざるをえなくなるので、構造的に負債の多い業態です。まぁ信用取引というかそういうのに近いかもしれませんね。1000億借りてその利子が５０億だけど、俺たちは３００億くらいの運用利回りがあるから余裕だぜ→やばい、何か不動産売れないぞ→大多数の資産が不動産なので売れずに死亡（黒字倒産に近い） みたいな。
fukui:うーむ。なるほど。ようわかった。突き詰めて言うと原因はいっしょなんだね。借りすぎというか、リターンを見越して、借り入れしてて、リターンを得られなくなった。と。
baccio：そうですね、まぁ。というか、総じていえば固定費ですよね。人件費とかそういうのも含みますけど。
fukui:固定費支払えなくなりました。と。キャッシュが尽きました。と。
baccio：ようは業績がどうあれ、必ず支払わないといけない金額が大きいと不況期に弱いですね。だから池田信夫先生の言うとおり、いつでもクビにできるようにすれば、人件費が実質固定費から変動費にくらがえできるので、そういう意味ではだいぶ生き残る可能性が高くなるはずです。
fukui:そうですな。
baccio：（まぁ製造業の場合、工場とかがあるから一概にはいえませんが）あとはまぁ、売上追求型の利益率度外視で事業を拡大する場合に多いんでしょうね、こういうパターンって。
fukui:うーむ。怖い。やってしまいそう…。
baccio：売上「額」でもなく利益「額」でもなく利益「率」に着目すべきなんでしょうね
fukui:なるほど…アーバンなんて利益率50％とかいって、頑張ってたけどね。個人的に大好きな企業だったのだが…。
baccio:急落リスクにあまりに脆弱でしたね
fukui:うーむ。なるほど。
baccio：不動産の場合、金融と比較してなおさら不利なのが
（１）流動性がない （ようはなかなか売れない）
（２）初期コストが膨大
（３）不動産という1カテゴリのみへの投資（分散されていない）
そのかわり、収益率では基本短期ゼロサムゲームの金融よりは利回りが良かったんでしょうが。。。
fukui:金持ち父さんが述べる不動産投資は危険なわけだな！？
bacccio:圧倒的に危険ですよｗ おまけに複利効果も考えてないし。。。
fukui :ぬぅおぉぉぉぉ！！ き、危険！ 日本人はだまされておる！
baccio:ただでさえ土地神話があるのにｗ しかも、どーも研究によると持ち家プレミアムなるものがあって、不動産を賃貸で借りるより買った方が2割くらい高いつー統計もでてますね。それでも土地神話とか持ち家願望が強いからやっていける、という。
今後は日本も衰退にはいるでしょうから、そういう意味で不動産業者は(少子化もふくめて）やばいでしょうね
fukui:この一連の会話、blogにアップしていい？恥ずかしい感じ？
baccio:いや、かくならもう少し真面目に書きますよｗ ただまぁ、持ち家プレミアムとかその手の話はまぁ本当なので。割とよく語られる話ですね。でも、どんなに説明しても親の世代にはまったく納得してもらえませんｗ 不思議ｗ 要は「ブランド」なんですね。
fukui:な、なるほど。
baccio:あと、もう一つ。20年前までは土地が恐ろしい勢いであがりまくっていたので、プレミアムを払っても投資すべき、という考えで、資産形成の一貫でみんな買ってたんですよね。だから50年前に家を買った人は大正解なわけですが、この20年は一方的に下がりまくってるので・・・という話です。
持ち家プレミアム自体は不動産価格が中立の場合、という話なので、この20年みたいに不動産価格も下落すれば、さらに悲惨なことになります（千葉とかにたくさんいますｗ 元億ションとかｗ）
baccio:あと、さらについでにいうと税制も大きいです。不動産の場合、売って利益が出た場合は課税されますが、家を建て替えるのであれば相殺出来るので、２０％程度の持ち家プレミアムなら、どーせ税金に取られるし・・・というのもあります。さらにいえば、田舎特有の親の土地に子供が家をたてる、てきな風習とか。一方で、日本の不動産の品質は海外に比べて圧倒的に劣悪である、というのも日本では賃貸が有利、という説を後押ししてますね。まぁ余談。
fukui:ぎゃー。俺だ。それ、俺。親に家を建て替えろと言われておる…。富山で生活を始めてから特に。
baccio: あららｗ
fukui: ま、「金持ち父さん」は、なんだっけ、すぐるによると
>まぁこの一冊で良いね。個人的にはやはり良書だと思っている。「資産はキャッシュを生み出すもの、負債はキャッシュを減らすもの」この考えが標準になれば、基本的にこの本から学ぶことはない。
とのことだから、資産はキャッシュを生み出すものというところだけ学んでおけばいいのね。
baccio:そうですね、考え方の本ですね。資産運用、というフレームワークを学ぶための本で、実践書ではないです。日本特有の事情があるので。（アメリカは賃貸と持ち家の差はほぼないので、オプションの一つになりますよ）
fukui：「黄金の羽の拾い方」あたりになんか書いてあったような気はするな。忘れたけど。
baccio:あれは良書ですね。橘あきらの本は基本的に良書が多いです。
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以上のログは、あくまで私fukui（31）が知らないフリをして、baccio（24）に聞いたものだということを最後に断って終わりとしよう。
